財富傳承一直是很多高凈值人士在進(jìn)行海外資產(chǎn)配置時需要考慮的重點之一。因此，海外買房時到底寫誰的名？法律的限制又在哪兒？今天我們就以美國房產(chǎn)為例來說讓很多人糾結(jié)的這件事：

 

 

 

美國房產(chǎn)寫誰的名字才放心？

 

在進(jìn)行相關(guān)條款普及之前我們要想清楚的三個核心問題，那就是：

 

資產(chǎn)保護(hù)、稅收、傳承。

 

很多人海外買房都是為子女打算。以夫妻名義還是子女名義購買，或是聯(lián)名購買，其涉及的稅收和復(fù)雜程度會很不一樣。

 

在買房時，我們需要考慮未來如何低成本地可以將財產(chǎn)傳承給后代。同時也要考慮繼承分配調(diào)整的靈活性等問題。

 

一般來說，美國房屋產(chǎn)權(quán)登記有這么幾種方式：

 

個人，聯(lián)名，公司和信托（尤其是家庭信托，F(xiàn)amily Trust）。其中聯(lián)名又有兩種不同的方式。

 

 

個人

 

美國買房，買在個人名下，則所有權(quán)就是個人的。

 

 很多人會選擇這種方式。因為它簡單，成本低，這種方式的優(yōu)勢在于，你對財產(chǎn)的控制權(quán)會更強(qiáng)。

 

但同時，由于所有權(quán)是自己個人，則如果自己個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子里受傷了訴訟你等，或者你的職業(yè)導(dǎo)致你被訴訟，比如醫(yī)生等，則在你名下的所有的其他房產(chǎn)都會暴露在這個訴訟之下，負(fù)有連帶責(zé)任。

 

房產(chǎn)買在個人名下，則控制權(quán)也歸屬個人，所以你可以自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。當(dāng)你把所有權(quán)傳承給子女的時候，也會涉及遺產(chǎn)稅等等。

  

聯(lián)名

 

 聯(lián)名有兩種形式，一種是Joint tenancy（聯(lián)合共有），另外一種是Tenancyin common。兩者最大的區(qū)別在于Jointtenancy中的一方去世之后，產(chǎn)權(quán)會自動轉(zhuǎn)移給另外一方；而Tenancyin common則不是，一方去世了，則產(chǎn)權(quán)是轉(zhuǎn)移給去世的一方的家人。

 

所以一般來說夫妻或者家人關(guān)系會用Jointtenancy，而非夫妻關(guān)系的合伙人則用Tenancyin common。

 

公司

 

 公司名下的資產(chǎn)由公司來控制，而公司則由董事（占股權(quán)人士）或投資合伙人來控制。

 

但是房產(chǎn)一旦放在公司名下，買在公司名下的房子歸公司所有，房子所有的收益也歸公司所有。公司的傳承則需要填表申報，更改股東和董事。

 

由于公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，所以，房子的盈利和虧損，也就是歸于公司的盈利和虧損。房子的凈租金收益，房子的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅。

  

信托

 

是美國富豪最常用的一種商業(yè)工具。

 

還記得傳奇的女人鄧文迪么？那你一定不會忘記她與傳媒大亨默多克的那段婚姻。

 

當(dāng)初他們離婚的時候，全世界都在猜測這次鄧文迪至少會分掉默多克的一半身家。

然而，令人驚訝的是，默多克用兩套房產(chǎn)和讓兩個女兒成為870萬美金基金的受益人就把鄧文迪給“打發(fā)”了，離婚后仍坐擁139億美元身家。

 

信托受益人既可以是委托人自己、未來配偶、家人后代，也可以是其他人，并可以預(yù)設(shè)各種條件，更換受益人、取消受益權(quán)。不僅保密，而且靈活可控。

 

信托有很多種，家庭信托是家庭常用的一種形式。信托主要有三個重要的部分組成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信托是美國富人常用的一種商業(yè)工具。

 

 

 

買在信托下面的資產(chǎn)的所有權(quán)歸信托本身，也就是說里面的資產(chǎn)不歸個人，也不歸公司，盡管個人和公司會成為信托的管理控制人，盡管這些資產(chǎn)名義上在個人或者公司的名下。信托里面的資產(chǎn)唯一屬于信托本身，但是信托本身不是一個商業(yè)實體，不是法律意義上的經(jīng)營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它里面的資產(chǎn)會得到很好的保護(hù)。

 

信托的整個運作和分配是由信托管理控制人來控制的，所以只要把控制人更換就可以達(dá)到傳承的目的。

 

如果父母想送子女房產(chǎn)，一定要從長計議。

 

總的來說，由于每個人投資房產(chǎn)的情況不同，因此還是需要按照個人情況仔細(xì)斟酌。